맹지 진입로 토지 사용승낙 판결, 이웃 땅 폭 8m 도로

의뢰인은 2017년 12월 경매절차에서 논 한 필지를 매수해 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 땅과 공로 사이에는 피고 소유의 논이 놓여 있었습니다.

2018년 10월 토지 거래를 함께 진행하던 관계자가 피고에게 4,500만 원을 지급했고 피고는 토지사용승낙서를 작성해 주었습니다.

승낙서에는 대로변 쪽을 기준으로 맹지까지 폭 8m 도로로 왕래할 수 있게 맹지 소유주에게 영구히 사용하게 하고 소유주가 바뀌어도 영구히 효력이 있다고 적혀 있었습니다.

토지사용승낙서를 받았는데도 왜 소송까지 해야 했을까요?

승낙서에는 도로의 폭만 있을 뿐 위치와 면적이 정해져 있지 않았습니다. 맹지에 건물을 짓거나 도로를 내려면 도로의 위치를 특정해 땅 주인의 동의를 받아야 하는데, 의뢰인은 피고가 연락에 응하지 않는다고 주장했습니다.

이에 의뢰인은 2019년 6월 통행지역권설정등기를 구하는 소송을 냈고 2020년 5월에는 피고에게 손해가 가장 적은 장소와 면적으로 현장검증과 측량감정을 신청했습니다. 그 결과 대로변에 붙은 폭 8m, 면적 382㎡ 부분이 통행로로 특정되었습니다.

김정훈 변호사는 먼저 이 승낙서가 지역권 설정의 합의라고 주장했습니다.

땅 주인이 자기 토지에 도로를 개설해 영구히 사용하게 한다고 약정하고 대금을 받았다면 지역권 설정에 관한 합의로 보아야 한다는 대법원 1980. 1. 29. 선고 79다1704 판결을 근거로 들었습니다.

그러나 피고는 대법원 2017다236336 판결을 내세워 승낙서에 지역권을 설정한다는 문구가 없다고 맞섰습니다.

김정훈 변호사는 그 판결이 10년 넘게 지역권 설정을 요구하지 않았고 도로를 기부채납하기로 한 특별한 사안이었다고 반박했습니다. 이 사건은 승낙서를 받고 1년이 채 안 되어 소송을 냈고 대가도 일시금 4,500만 원이었다는 점을 짚었습니다.

지역권이 인정되지 않아도 길을 낼 방법이 있을까요?

지역권은 등기해야 하는 물권이어서 승낙서 문언만으로 인정받기 어려울 수 있었습니다. 김정훈 변호사는 이에 대비해 2021년 8월 청구취지를 바꾸면서 측량으로 특정한 382㎡ 부분에 도로개설을 위한 토지사용승낙의 의사표시를 하라는 예비적 청구를 더했습니다.

또한 승낙서에 범위가 '폭 8미터 도로'로만 적혀 있어서는 건축법 제45조 제1항에 따라 도로의 위치를 지정할 때 필요한 이해관계인의 동의를 갖추기 어렵고, 피고가 통행로 특정을 다투며 연락에 응하지 않는 이상 판결로 승낙을 받을 필요가 있다고 주장했습니다.

대전지방법원 서산지원은 2021년 12월 피고는 의뢰인에게 피고 토지 중 382㎡ 부분에 관하여 의뢰인의 도로개설을 위한 사용승낙의 의사표시를 하라고 판결했습니다. 통행지역권설정등기와 통행방해금지를 구한 주위적 청구는 기각했고 감정비용은 양쪽이 절반씩, 나머지 소송비용은 각자 부담하도록 했습니다.

법원은 승낙서에 지역권이나 다른 용익물권을 설정한다는 내용이 없고, 도로의 위치와 면적도 등기할 수 있을 만큼 특정되지 않았다는 이유로 지역권설정계약은 성립하지 않았다고 보았습니다.

대신 승낙서의 내용과 작성 경위, 맹지 소유자가 바뀌어도 8m 도로를 영구히 쓰게 한다는 점, 그 대가로 4,500만 원이 지급된 점을 종합해 맹지 소유자를 수익자로 하는 제3자를 위한 계약이 체결되었다고 판단했습니다.

의뢰인은 경매절차의 매수인으로서 맹지의 완전한 소유권을 취득했으므로 수익자에 해당하고 예비적 청구로 수익의 의사표시를 했다고 보았습니다.

피고는 이미 승낙서를 주었으니 소의 이익이 없다고 다퉜지만 법원은 승낙서에 통행로의 위치와 면적이 특정되지 않았고 피고가 사용권 자체를 다투고 있어 소의 이익이 있다고 했습니다. 382㎡ 부분은 객관적으로 피고에게 손해가 가장 적은 장소와 방법이라고 인정했습니다.

적용 법조: 민법 제539조, 제291조

의뢰인은 승낙서만 쥔 채 길을 내지 못하던 맹지에 대해, 이웃 땅 382㎡를 도로로 개설하는 데 필요한 사용승낙을 판결로 받았습니다.

김정훈 변호사는 물권인 지역권을 먼저 구하되 채권인 사용승낙을 예비적으로 함께 청구해 지역권이 받아들여지지 않더라도 길을 낼 근거를 남겼습니다. 승낙서의 문구, 대가 지급 여부, 통행로가 특정되었는지에 따라 같은 승낙서라도 법원의 판단은 달라질 수 있습니다.