- 분야
- 부동산·전세보증금
- 법원
- 수원지방법원 성남지원
- 결과
- 조정을 갈음하는 결정 · 8,500만 회수
- 시기
- 2026년
전세보증금을 집주인이 임차인 본인이 아니라 그 자녀에게 몰래 돌려줬다는데 정작 나는 그 돈을 못 받았다면 보증금을 다 돌려받을 수 있을까요?
임대차보증금반환을 둘러싼 대리권과 표현대리 다툼에서 임차인이 실질적 회수를 이끌어 낸 사례입니다.
김정훈 변호사(경기남부법률사무소)는 임대차보증금반환을 구하는 임차인(원고)을 대리하여, 임대인이 임차인의 딸에게 보증금 중 5,000만 원을 현금으로 반환한 것이 임차인 본인에 대한 유효한 변제인지가 다투어진 사건을 맡았습니다.
수원지방법원 성남지원의 조정을 갈음하는 결정을 통해 청구액 1억 원 중 8,500만 원(약 85%) 지급과 나머지 채무 부존재 확인을 이끌어 냈습니다.
사건의 개요
전세보증금은 임차인이 계약 종료와 함께 임대인으로부터 온전히 돌려받아야 할 돈입니다.
그런데 정작 임차인 본인은 한 푼도 받지 못했는데 임대인이 임차인의 딸에게 보증금 일부를 현금으로 건네고는 "이미 갚았다"며 반환을 거부하는 일이 벌어졌습니다.
의뢰인(원고, 임차인)은 성남시 소재 한 건물 지층 호실을 임차하며 보증금 1억 원을 지급하였는데 계약금 1,000만 원과 잔금 9,000만 원 모두 의뢰인이 자신의 계좌에서 직접 인출해 지급한 본인의 돈이었습니다.
평온하던 임대차 관계는 계약 종료 무렵 균열이 생겼습니다.
임대인은 "보증금 중 5,000만 원은 이미 임차인의 딸이 수령해 갔으니 나머지 5,000만 원밖에 줄 수 없다"고 주장하였습니다.
그러나 의뢰인은 딸이 보증금을 대신 돌려받았다는 사실 자체를 전혀 들은 바가 없었고 임대인은 "억울하면 딸을 고소하라"는 말까지 하며 반환을 거부하였습니다.
실제로 지급한 보증금이 절반이나 허공으로 사라질 위기에 놓이자, 의뢰인은 김정훈 변호사를 찾아 보증금 1억 원 전액의 반환을 구하는 소송을 결단하였습니다.
김정훈 변호사의 조력 및 소송의 쟁점
딸이 계약 때 대신 도장을 찍었다면 보증금도 대신 받을 수 있을까요?
임대인이 임차인의 딸에게 보증금 중 5,000만 원을 현금으로 반환한 것이 임차인 본인에 대한 유효한 변제가 되는지가 첫 번째 쟁점이었습니다.
딸에게 그 수령 권한이 있었는지 여부를 다투었습니다.
대리권의 범위는 본인이 대리인에게 무엇을 맡겼는지에 따라 정해집니다.
본 변호사는 딸에게 주어진 권한이 '임대차계약 체결'과 '잔금일 전 조건 변경'에 한정될 뿐임을 분명히 하였습니다.
보증금의 절반에 해당하는 5,000만 원을 감액·반환받는 행위는 계약의 동일성을 흔드는 본질적 처분행위로서 별도의 명시적 특별수권이 필요하며 계약체결 대리권에서 당연히 파생되지 않기 때문입니다.
실제로 딸의 사실확인서에도 의뢰인과 협의하거나 임대인이 본인의 의사를 확인한 정황은 전혀 없었습니다.
그렇다면 임대인은 딸에게 권한이 있다고 믿었으니 표현대리로 보호받아야 한다고 볼 수는 없을까요?
임대인 측은 딸에게 포괄적 수령권이 있었다거나 권한을 넘은 표현대리 또는 대리권 소멸 후의 표현대리가 성립한다고 항변하였습니다.
그러나 표현대리가 성립하려면 임대인이 선의이면서 과실이 없어야 하고 입증책임은 임대인에게 있습니다(대법원 2008다56392, 표현대리의 선의·무과실 입증책임은 이를 주장하는 상대방에게 있다는 취지).
임대인은 임차인과 같은 건물에 거주하여 언제든 본인의 의사를 확인할 수 있었음에도 이를 방치한 채 유독 5,000만 원만 '현금'으로 인출해 딸에게 건넸습니다.
이 정황은 대리권 수여 여부를 쉽게 확인할 수 있었음에도 확인하지 않았다면 대리인에게 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 없다는 판례(대법원 92다31842)에 비추어 임대인의 조사의무 해태라는 중대한 과실을 뒷받침하였습니다.
딸이 남동생과의 통화에서 "5,000만 원 빌린 것에 대해 이자로 얼마를 주겠다"고 자인한 녹음까지 확보하여, 이 돈이 보증금 반환이 아니라 임대인과 딸 사이의 별도 차용금이었다는 내용으로 정리했습니다.
이를 근거로 임대인 항변의 사실적 토대 자체를 무너뜨렸습니다.
[적용 법조] 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리), 민법 제129조(대리권 소멸 후의 표현대리), 주택임대차보호법 제3조의2
법원의 판단(조정을 갈음하는 결정)
수원지방법원 성남지원은 2026년 이 사건에 관하여, 임대인은 의뢰인으로부터 임차 목적물을 인도받음과 동시에 의뢰인에게 8,500만 원을 지급하고 그 밖에 이 사건 청구원인과 관련하여 원고와 피고 사이에 더 이상의 채권·채무 관계가 존재하지 아니함을 확인한다는 내용의 조정을 갈음하는 결정을 하였습니다.
이는 의뢰인이 실제로 지급한 보증금 1억 원 중 약 85%에 해당하는 금액으로, 임대인이 다투던 5,000만 원 반환 주장의 실질을 사실상 배척한 결과였습니다.
결정은 임대인이 지급기일까지 이를 지급하지 않으면 미지급금액에 대하여 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 더하도록 정하였고 소송비용 및 조정비용은 각자 부담하도록 하였습니다.
조정을 갈음하는 결정은 당사자가 이의신청 없이 확정된 때에는 재판상 화해와 동일한 효력을 가지므로(민사조정법 제30조·제34조, 민사소송법 제225조·제231조), 의뢰인은 별도의 판결 절차 없이도 집행권원을 확보했습니다. 보증금을 조기에 회수할 길을 얻은 것입니다.
판결문·결정서
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결론
이번 결정으로 의뢰인은 실제로 지급한 보증금 1억 원의 대부분에 해당하는 8,500만 원을 돌려받게 되었고 나머지에 관하여도 서로 채권·채무가 없음을 확인하여 분쟁을 매듭지었습니다.
무엇보다 "딸이 이미 받아 갔으니 절반밖에 줄 수 없다"는 임대인의 반환거부 논리를 계약체결 대리권과 보증금 수령 권한을 준별하고 임대인의 선의·무과실 입증책임과 본인 확인의무 해태를 파고들어 반박한 것이 승패를 갈랐습니다.
김정훈 변호사는 계약금·잔금은 모두 본인 명의로 처리된 반면 유독 5,000만 원만 현금으로 딸에게 건네진 거래의 비정상성과 딸이 "빌린 돈"이라 자인한 통화녹음을 결정적 근거로 삼았습니다.
이에 소송을 오래 끌지 않고도 조정을 갈음하는 결정으로 실질적 회수를 이끌어 냈습니다. 의뢰인은 사라질 뻔했던 보증금을 되찾을 수 있었습니다.
김정훈 변호사의 소회
본 변호사는 보증금 반환 분쟁에서 "누가 그 돈을 받을 정당한 권한이 있는가"를 가장 먼저 따져야 한다고 봅니다.
계약할 때 가족이 대신 도장을 찍었다는 사정만으로 보증금을 감액하거나 수령할 권한까지 있는 것은 아니며 표현대리의 선의·무과실은 이를 주장하는 상대방이 입증해야 합니다.
비슷한 처지에 놓이셨다면 이체내역, 통화녹음처럼 돈의 흐름과 상대방의 인식을 드러내는 자료를 초기에 확보해 두시길 권합니다.
자주 묻는 질문
임대인이 제 딸에게 전세보증금 일부를 돌려줬다는데 저는 그 돈을 받은 적이 없어요. 이것도 저한테 갚은 걸로 되나요?
원칙적으로 변제는 채권자 본인이나 정당한 수령 권한이 있는 사람에게 해야 유효합니다.
딸이 보증금을 대신 수령할 특별한 권한을 위임받은 사실이 인정되지 않는다면, 임차인 본인이 실제로 받지 못한 돈은 변제되었다고 보기 어렵습니다.
계약할 때 딸이 저를 대신해 도장을 찍었는데 그럼 보증금 돌려받는 것도 딸이 마음대로 할 수 있나요?
대리권의 범위는 위임한 내용에 따라 정해집니다.
'계약 체결'을 맡긴 것과 '보증금을 감액·수령'하는 것은 전혀 다른 문제이며 보증금의 상당 부분을 반환받는 행위는 별도의 명시적 특별수권이 없으면 계약체결 대리권에서 당연히 파생되지 않습니다.
임대인이 "네 딸이 이미 가져갔으니 5,000만 원밖에 못 준다"며 버티는데 어떻게 대응해야 하나요?
딸에게 수령 권한이 없었다는 점, 임대인이 본인 확인을 게을리한 과실이 있다는 점을 다투는 것이 핵심입니다.
특히 계좌이체로 처리할 수 있었음에도 굳이 현금으로 자녀에게 건넨 정황이나, 그 돈이 실은 별도의 차용금이었음을 보여주는 통화녹음 등이 유력한 반박 자료가 됩니다.
소송을 걸었는데 법원이 "조정을 갈음하는 결정"을 내렸어요. 이건 어떤 효력이 있나요?
조정을 갈음하는 결정은 당사자가 정본을 받은 뒤 정해진 기간 내에 이의신청을 하지 않아 이의신청 없이 확정된 때에는 재판상 화해와 동일한 효력을 가집니다(민사조정법 제30조·제34조, 민사소송법 제225조·제231조). 그 경우 별도의 판결 없이도 강제집행의 근거가 되는 집행권원이 됩니다.
결과는 판결문·결정서로 확인한 사례이며, 사안마다 다를 수 있습니다.
