전세보증금 전액 승소, 집주인 사망 후 연쇄 상속포기 사건

전세보증금을 돌려받으려는데 집주인이 세상을 떠났고 그 상속인들마저 하나둘 상속을 포기해버렸다면 임차인은 대체 누구에게 보증금을 청구해야 할까요.

이 사건의 원고는 바로 그 막막한 처지에 놓인 임차인이었습니다.

원고는 2016년 해당 주택에 전세로 입주하여 안정적으로 거주하고 있었습니다.

처음 전세보증금 1억 1,000만 원으로 계약한 뒤 곧바로 확정일자를 갖추었고 이후 보증금을 115,000,000원(1억 1,500만 원)으로 올려 재계약하면서 다시 확정일자를 취득하여 우선변제권을 확보해 두었습니다.

그런데 임대차가 이어지는 동안 주택의 소유자가 여러 차례 바뀌었습니다.

원래 임대인이 주택을 매도하자 매수인이 임대인 지위를 승계하였고 그 매수인이 또다시 주택을 매각하면서 새로운 소유자가 임대인 지위를 이어받았습니다.

원고는 묵시적으로 갱신된 임대차관계에서 계약 해지를 통보하였고 통보 후 일정 기간이 지나 임대차는 적법하게 종료되었습니다.

그 다음에는 보증금을 반환받아야 할 새 임대인이 사망하면서 문제가 생겼습니다.

이제 보증금반환채무는 상속인들에게 넘어갔는데 배우자는 이미 오래전 협의이혼으로 상속권이 없었고 자녀들과 그 자녀의 아들(손자)까지 차례로 상속을 포기하였습니다.

상속의 순위는 다시 임대인의 형제자매에게로 넘어갔으나 그 형제자매 중 일부는 이미 사망하여 배우자와 자녀들이 대습상속인이 되었고 이들마저 상속을 포기하였습니다.

게다가 임대인은 주소불명 상태여서 소장을 어디로 보내야 할지조차 알기 어려웠습니다.

상속포기가 이어지면 누구를 피고로 삼아야 할까요?

이 사건의 첫 관문은 보증금반환채무를 최종적으로 부담하는 상속인을 정확히 특정하는 일이었습니다.

상속(피상속인의 재산에 관한 권리·의무가 상속인에게 포괄적으로 승계되는 것)은 순위에 따라 이어지는데 이 사건에서는 그 순위가 배우자·자녀·손자를 지나 형제자매, 다시 대습상속인에 이르기까지 연쇄적인 상속포기로 얽혀 있었습니다.

본 변호사는 각 상속포기 심판 자료를 하나하나 확인하며 상속의 흐름을 역추적하였습니다.

당사자표시정정신청을 통해 피고를 공동상속인들로 재특정한 뒤, 최종적으로 상속을 포기하지 않고 남은 상속인 1인을 임대인 지위 승계자로 확정하였습니다.

상속인이 여럿이면 보증금도 지분대로 나누어서만 받을 수 있을까요?

본 변호사는 임대인 지위를 공동으로 승계한 상속인들의 보증금반환채무가 성질상 불가분채무에 해당한다는 점을 논증하였습니다.

이는 대법원 판례가 확립한 법리로, 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결과 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결에 이어, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결은 임대인 지위를 공동으로 승계한 피고들의 임대차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 판시하였습니다.

이에 따라 원고는 최종 상속인 1인에게 보증금 전액을 청구할 수 있었습니다.

나아가 본 변호사는 임대차목적물을 먼저 인도하는 전략을 택하였습니다.

원고가 실제로 퇴거하여 목적물을 인도한 사실을 통지했습니다. 그 뒤 당초 목적물 인도와 동시이행을 구하던 청구취지를 단순 이행청구로 변경했습니다.

그 결과 인도 통지 다음날부터 연 12%의 지연손해금이 기산되도록 하여 지연손해금까지 온전히 확보하였습니다.

임대인이 주소불명이어서 소송서류 송달이 어려운 점은 공시송달로 절차를 진행하여 해결하였습니다.

[적용 법조] 주택임대차보호법 제3조의2, 제6조의2, 민법 제1005조

수원지방법원은 2025년경 1심(단독) 판결로, 피고는 원고에게 115,000,000원(1억 1,500만 원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라며 원고의 청구를 전부 인용하는 판결을 선고하였습니다.

법원은 임대인 지위 승계와 임대차 종료, 연쇄 상속포기에 따른 최종 상속인의 특정, 그리고 임대인 지위를 공동으로 승계한 상속인의 보증금반환채무가 불가분채무라는 원고 측 주장을 모두 받아들였습니다.

지연손해금은 임대차목적물 인도 통지 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 정하여졌고 소송비용은 피고가 전부 부담하도록 하였으며 판결 제1항에 대하여는 가집행을 할 수 있도록 하였습니다.

이로써 원고는 판결에 기하여 보증금 전액과 지연손해금에 대한 집행에 나아갈 수 있는 기반을 마련하였습니다.

임대인의 사망과 연쇄적인 상속포기로 어려움을 겪으면서도 임차인은 전세보증금 전액을 회수할 길을 확보했습니다.

최종 상속인을 정확히 특정하지 못하면 청구 자체가 성립하기 어렵고 목적물 인도와 청구취지 변경의 시점을 놓치면 지연손해금을 온전히 받기 어렵습니다.

본 변호사는 흩어진 상속포기 자료를 추적하여 최종 상속인을 확정했습니다.

불가분채무 법리로 전액 청구의 근거를 세운 뒤 목적물을 먼저 인도하고 청구를 단순 이행청구로 변경하는 전략으로 지연손해금까지 확보하였습니다.

원고는 오랫동안 받지 못했던 전세보증금 115,000,000원(1억 1,500만 원) 전액과 지연손해금을 되찾을 길을 확보하여 비로소 안도할 수 있었습니다.