묵시적 갱신 임대차 해지, 토지⁠⁠·비닐하우스 인도 조정 성립

토지 임대차는 계약이 끝나도 임차인이 목적물을 비워 주지 않으면, 소유자가 자기 땅을 쓰지 못한 채 분쟁에 갇히는 대표적인 민사분쟁입니다.

의뢰인은 의왕시에 있는 토지와 그 지상 비닐하우스의 소유자로서, 2018년 임차인들에게 비닐하우스를 각 임대해 온 임대인이었습니다.

왜 계약이 끝나도 땅을 돌려받지 못했나 의뢰인은 2018년 임차인들과 비닐하우스 임대차 계약을 맺었는데 계약서 여백에는 토지 개발이나 매매 시까지 현 상태로 유지한다는 취지의 문구가 적혀 있었고 이 한 줄이 훗날 분쟁의 불씨가 되었습니다.

의뢰인과 임차인들은 2021년 임대차 기간을 연장하였고 2024년부터는 연세를 한 동당 50만 원에서 60만 원으로 올리면서 별도의 계약서 없이 임대관계를 이어 갔습니다.

그런데 2024년 초 폭설로 임대인 소유의 비닐하우스 철골 구조물이 심하게 휘고 무너졌으나, 임대인이 보조를 받아 수리하려 하자 임차인들은 화분을 옮길 수 없다는 이유로 협조하지 않은 채 파손 상태를 방치하였습니다.

임대인은 2025년 임차인들에게 계약 종료를 알리는 내용증명을 보냈으나 임차인들은 별다른 반응을 보이지 않았고 이후 통화에서는 개발되면 보상을 받고 나가려 했다며 이사비와 진입로 공사비까지 요구하며 인도를 거절하였습니다.

임대인은 자기 땅을 쓰지 못하고 무너진 시설이 방치된 채 시간만 흘러가는 상황에서 소송 전 임차인 측의 의사를 확인하려 협상을 시도하였습니다.

그러나 구체적인 합의 의사가 없음을 확인했고 부득이 김정훈 변호사에게 사건을 맡겨 토지인도를 구하는 조정을 신청하였습니다.

김정훈 변호사는 이 사건의 승패가 임대차가 언제 어떻게 종료되었는지를 법리로 명확히 세우는 데 달려 있다고 보았습니다.

묵시의 갱신이란 임대차 기간이 끝난 뒤에도 임차인이 계속 사용·수익하고 임대인이 이의하지 않으면 종전과 같은 조건으로 계약이 이어진 것으로 보는 제도를 말합니다.

계약이 끝났다는 것을 어떻게 증명했는가 김정훈 변호사는 이 사건 임대차가 2024년부터 민법 제639조에 따라 묵시적으로 갱신되어 기간의 약정이 없는 임대차가 되었다고 정리하였습니다.

이 경우 민법 제635조에 따라 임대인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고 통고 후 6개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.

임대인이 2025년 5월경 보낸 해지 내용증명이 임차인들에게 각 도달한 사실을 입증하여 늦어도 그해 11월 말에는 임대차가 종료되었음을 분명히 하였습니다.

임차인의 이전보상 요구는 왜 받아들여지지 않았는가 임차인들은 개발·매매 시까지 유지한다는 특약과 시설투자·생업을 내세워 이사비와 진입로 공사비를 요구하였습니다.

김정훈 변호사는 특약 문구가 임차인 측이 적은 것으로 임대인이 약정한 바 없고 작성자도 불분명하다는 점부터 반박하였습니다.

비닐하우스 시설은 임대인 소유이고 임차인은 자기 화분만 두었을 뿐 실제 사용·관리의 흔적이 없었으며 폭설 파손 수리에도 협조하지 않았다는 점도 짚었습니다.

진입로 역시 임대인의 동의나 비용 부담 약속 없이 임차인이 임의로 조성한 것이었습니다.

나아가 필요하다면 필적감정으로 특약 문구의 작성자를 가리겠다는 방침까지 세워 임차인 측 주장의 근거를 정면으로 흔들었습니다.

묵시적 갱신 상태에서도 임대인의 해지통고권이 살아 있음을 입증하면서 임차인의 반영구적 사용 주장을 무너뜨린 것이 전환점이었습니다.

[적용 법조] 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고), 제639조(묵시의 갱신), 제213조(소유물반환청구권)

수원지방법원 안양지원은 2026년 3월, 임차인들이 2026년 6월 30일까지 의왕시 소재 토지 약 3,249㎡ 중 각자의 점유 부분을 인도하고 그 지상의 화분과 비품을 철거한다는 내용의 조정을 성립시켰습니다.

조정에서는 2025년 10월부터 2026년 6월까지의 차임 채무가 존재하지 않음을 상호 확인했습니다.

또한 임대인이 한 임차인으로부터 토지를 인도받음과 동시에 그에게 80만 원을 지급하며 임대차와 관련한 일체의 채권·채무가 없음을 확인하는 내용입니다.

성립된 조정은 성립과 동시에 재판상 화해와 같은 효력을 가지므로 임차인이 이행하지 않으면 강제집행도 가능합니다.

임대인이 오래 끌던 임대차 분쟁은 인도 기한을 확정하는 조정으로 명확히 종결되었습니다.

임차인의 반영구적 점유 주장과 법적 근거 없는 보상 요구를 차단하고 소송보다 신속하게 분쟁을 정리했다는 데 의미가 있습니다.

김정훈 변호사는 묵시적 갱신과 해지통고의 법리를 정확히 세우고 특약과 보상 요구의 허점을 짚어 이 결과를 얻었습니다.

인도 기한과 정산 범위도 한 번에 정리하여 후속 분쟁의 소지까지 없앴습니다. 자기 땅을 쓰지도 못한 채 마음고생하던 의뢰인은 비로소 토지를 되찾을 시점을 확정하면서 오랜 분쟁에서 벗어날 수 있었습니다.