집주인이 보증금을 안 돌려주는데 먼저 이사 가도 되나요?

보증금을 돌려받을 수 있는지, 어떤 순서로 받을 수 있는지는 아래 자료에서 갈립니다.

• 임대차계약서와 특약
• 전입신고일과 확정일자
• 등기부등본의 근저당 등 선순위 권리
• 계약 만료일과 갱신 여부, 해지 통지 내용

임차인이 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조).

여기에 계약서 확정일자까지 받아 두면 집이 경매·공매로 넘어가도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2).

보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 경매에서 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받습니다(제8조). 성남·수원 같은 수도권 과밀억제권역은 보증금 1억 4,500만 원 이하일 때 4,800만 원까지이며, 집에 담보권이 처음 설정된 때의 기준에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

보증금을 받지 못한 채 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청합니다(주택임대차보호법 제3조의3).

• 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하면 기존 권리가 유지됩니다.
• 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.

임차권등기는 집주인에게 결정이 송달되기 전에도 마칠 수 있어, 집주인이 연락을 피해도 절차가 멈추지 않습니다.

임차인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있고, 한 번 행사하면 2년 더 거주할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 집주인이 실제로 거주하려는 경우 등에는 거절될 수 있습니다.

같은 기간에 양쪽 모두 아무 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 계약이 갱신됩니다. 이렇게 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2).

실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

내용증명으로 반환을 요구해도 응하지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송을 제기합니다. 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금도 청구할 수 있습니다.

판결을 받은 뒤 그 집에 강제경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워줄 필요가 없습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

집주인이 사망하면 상속인들이 보증금 반환 의무를 이어받습니다. 상속인들이 상속을 포기했다면 다음 순위 상속인을 확인해야 하고, 모두 포기했다면 상속재산관리인 선임을 거쳐 청구할 수 있습니다.

집주인과 연락이 끊긴 경우에도 공시송달로 소송을 진행해 판결을 받을 수 있습니다.

집주인은 밀린 월세, 관리비, 임차인이 훼손한 부분의 수리비를 보증금에서 뺄 수 있습니다. 다만 오래 살면서 생기는 자연스러운 마모까지 임차인이 고쳐줄 의무는 없습니다.

입주할 때와 나갈 때 집 상태를 사진으로 남겨 두면 공제 다툼에서 중요한 증거가 됩니다.

계약이 끝났거나 해지됐는데도 임차인이 집을 비워주지 않으면 명도소송으로 인도를 청구합니다. 주택은 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).

• 소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막으려면 먼저 점유이전금지가처분을 신청합니다.
• 판결을 받으면 집행관을 통해 인도집행을 합니다.

상가 임차인은 최초 임대차기간을 포함해 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조), 권리금을 회수할 기회도 보호받습니다(같은 법 제10조의4). 상가는 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 해지할 수 있습니다(같은 법 제10조의8).

토지·비닐하우스처럼 특별법이 적용되지 않는 임대차는 민법과 계약 내용에 따라 판단합니다.