전세보증금 1억 1,000만 원 반환소송 전부 승소

전세 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 무엇부터 해야 할까요.

의뢰인(원고, 임차인)은 2021년경 임대인과 보증금 110,000,000원(1억 1,000만 원), 기간 2년의 전세 계약을 맺고 목적물에 입주하였습니다.

월세가 없는 순수 전세로, 큰 목돈을 보증금으로 맡긴 채 평온하게 거주하고 있었습니다.

문제는 계약 종료 시점이 다가오면서 시작되었습니다.

의뢰인은 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 문자로 통지하였고 이후 내용증명까지 발송하며 보증금 반환을 거듭 요구하였습니다.

그러나 임대인은 확답을 미룬 채 반환을 차일피일 미루었고 의뢰인은 새 거처를 마련해야 하는 상황에서 1억 원이 넘는 목돈이 묶여 옴짝달싹할 수 없는 처지에 놓였습니다.

임대인은 반환을 거부하는 데 그치지 않고 미지급 관리비와 전기요금 등 공과금, 원상회복비용을 보증금에서 공제하겠다는 주장까지 내세웠습니다.

나아가 보증금 반환과 목적물 인도는 동시에 이루어져야 한다며 맞섰습니다.

임대차 기간이 만료된 지 상당한 시간이 흘렀음에도 문제가 풀릴 기미가 보이지 않자, 의뢰인은 더는 기다릴 수 없다고 판단하고 김정훈 변호사를 찾아 소송을 결심하였습니다.

임대인이 인도가 완료되지 않았다며 동시이행을 주장하면, 임차인은 이를 어떻게 돌파해야 할까요.

이 사건의 첫 번째 관문은 임대차 종료와 목적물 인도라는 보증금 반환의무의 발생요건을 충족시키는 일이었습니다.

임대차는 기간 만료로 이미 종료된 상태였으므로 남은 문제는 목적물 인도였습니다.

임대인은 이 지점을 파고들어 인도가 완결되지 않았음을 다투며 동시이행의 항변으로 시간을 끌려 하였습니다.

김정훈 변호사는 임대인의 답변서를 받은 직후 대응에 결정적인 변화를 주었습니다.

의뢰인으로 하여금 목적물에서 모든 짐을 빼고 출입 비밀번호를 초기화하여 인도를 실제로 완결하게 한 뒤 그 과정을 동영상과 사진으로 확보했습니다.

곧바로 청구취지를 종전의 "인도와 동시에 보증금을 지급하라"는 동시이행 형태에서 "보증금을 무조건 지급하고 연 12%의 지연손해금까지 지급하라"는 형태로 변경하였습니다.

인도가 이미 완료된 이상 동시이행의 항변은 근거를 잃었습니다. 임대인의 지체 책임을 지연손해금으로 물을 근거도 마련되었습니다.

임대인의 공제·상계 주장과 점유대가 주장은 과연 받아들여질 수 있을까요.

임대인은 미지급 관리비와 공과금, 원상회복비용을 공제해야 한다고 주장하면서도 정작 이를 뒷받침하는 증거는 전혀 제출하지 못하였습니다.

또한 계약 종료 후에도 의뢰인이 목적물을 점유하였으니 그 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다는 점유대가 주장까지 더하였습니다.

김정훈 변호사는 이 사건 임대차가 차임이 없는 순수 전세라는 점을 지적하며 무차임 전세에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않는 한 임차인의 점유를 두고 차임 상당의 부당이득이 성립할 여지가 없음을 명확히 하였습니다.

설령 공제할 항목이 있더라도 그 상당액만 지급을 거절할 수 있을 뿐 보증금 전액의 반환을 거부할 근거가 되지 못하며 그마저 증거가 없다는 점을 반박하였습니다.

[적용 법조] 주택임대차보호법 제3조의2, 민법 제618조, 민법 제536조

수원지방법원은 2025년경 의뢰인(원고)의 청구를 전부 받아들여, 임대인(피고)은 보증금 110,000,000원(1억 1,000만 원)과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였습니다.

법원은 임대차계약이 기간 만료로 종료되었고 의뢰인이 목적물을 임대인에게 인도하였으므로 보증금 반환의무가 발생하였다고 판단하였습니다.

임대인의 항변은 모두 배척되었습니다.

법원은 미지급 관리비와 공과금, 원상회복비용에 관하여 아무런 증거가 없어 원상회복을 해야 할 부분이 있다고 단정하기 어렵다고 보아 공제·상계 항변을 받아들이지 않았습니다.

또한 차임이 없는 보증금 전세 계약이었으므로 임대인이 보증금을 반환하지 않은 이상 기간 종료 후 의뢰인이 건물을 점유하였더라도 차임 상당액을 부당이득하였다고 볼 수 없다며 점유대가 주장도 배척하였습니다.

동시이행 주장 역시 공제 대상 상당액만 지급을 거절할 수 있을 뿐 보증금 전액의 반환까지 거절할 수는 없다는 이유로 받아들여지지 않았습니다.

이에 따라 법원은 보증금 110,000,000원(1억 1,000만 원) 전액과 함께, 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 송달된 다음 날인 2025. 9. 27.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판시하였습니다.

소송비용은 임대인이 전부 부담하고 보증금 지급을 명한 부분은 가집행할 수 있도록 하였습니다.

이 판결로 의뢰인은 전세보증금 110,000,000원(1억 1,000만 원)을 한 푼도 깎이지 않고 전액 회수하였고 반환이 지체된 기간에 대한 연 12%의 지연손해금까지 인정받았습니다.

임대인이 여러 공제 명목과 동시이행을 앞세워 반환을 거부하던 상황을 완전히 뒤집었습니다.

소송 중 목적물 인도를 실제로 완결하고 이를 입증했습니다.

그 뒤 청구취지를 동시이행형에서 무조건 지급형으로 신속히 전환하는 데 이 사건의 핵심이 있었습니다.

김정훈 변호사는 임대인의 항변의 근거 자체를 제거하는 방식으로 쟁점을 정리하였고 그 결과 의뢰인은 오래 묶여 있던 목돈을 되찾을 수 있었습니다.