건물 명도소송 전부 승소, 피고 3명⁠⁠·묵시적 승낙 주장 배척

의뢰인과 피고들은 2022년 8월 각각 계약서를 썼습니다. 계약서에는 보증금과 차임이 '무상'으로, 사용 기간은 2023년 10월까지로 적혀 있었습니다.

개인 피고는 한 동의 1층 전체를, 두 회사는 다른 한 동의 1층을 함께 쓰고 있었습니다. 다툼이 된 회사의 계약 대상은 그중 1층 3호 20㎡였습니다.

기간 만료를 몇 달 앞둔 2023년 6월, 의뢰인은 피고들에게 내용증명을 보내 계약 해지를 알리고 기간 만료일까지 원상회복하여 건물을 인도해 달라고 요청했습니다.

이 내용증명에는 기간이 끝난 뒤에도 계속 쓰고 싶다면 보증금 3,000만 원, 월 차임 200만 원으로 하자는 제안도 함께 적었습니다.

그러나 피고들은 기간이 지나서도 아무 연락 없이 건물을 계속 점유했고 의뢰인은 기간 만료 4개월 뒤인 2024년 2월 소송을 냈습니다.

무상으로 빌려준 건물도 기간이 끝나면 돌려받을 수 있을까요?

돈을 받지 않고 물건을 빌려주는 계약을 민법에서는 사용대차라고 합니다. 빌린 사람은 약정한 시기에 그 물건을 돌려줘야 합니다.

그런데 이 사건에서는 기간 만료 그 자체보다 상대방 회사가 의뢰인의 차임 제안을 근거로 '이제는 정식 임대차 관계'라고 주장한 점이 문제였습니다.

이 주장이 받아들여지면 회사는 건물을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되고, 의뢰인은 건물을 돌려받지 못한 채 차임 문제만 다투게 될 수 있었습니다.

상대방 회사의 첫째 주장은 이 계약이 사용대차인데 의뢰인이 '임대차' 해지를 통보했으니 그 통보는 효력이 없다는 것이었습니다.

이에 김정훈 변호사는 내용증명의 문구를 그대로 짚었습니다. 의뢰인은 무상으로 사용하기로 한 계약의 해지와 그에 따른 원상회복 의무 이행을 요구했을 뿐, 내용증명 어디에도 '임대차계약의 해지'라는 말은 없었습니다.

그러니 계약의 이름을 임대차로 보든 사용대차로 보든 계약은 끝났다고 반박했습니다.

차임을 제안한 내용증명을 받고 계속 쓰면 임대차가 성립할까요?

둘째 쟁점은 묵시적 승낙이었습니다. 상대방 회사는 의뢰인이 보증금 3,000만 원, 월 200만 원을 제안했고 자신들이 건물을 계속 씀으로써 이를 묵시적으로 승낙했다고 주장했습니다.

이에 대해 김정훈 변호사는 묵시적 승낙이라도 승낙의 뜻이 어떤 방식으로든 청약한 쪽에 표시되어야 하는데, 회사는 보증금은 물론 차임을 단 한 번도 내지 않았다고 반박했습니다.

승낙 기간을 정하지 않은 청약은 상당한 기간 안에 승낙 통지를 받지 못하면 효력을 잃는다는 민법 제529조도 들었습니다. 기간이 끝나고 4개월 만에 소송을 냈으니 의뢰인이 점유를 묵인해 왔다는 주장도 맞지 않다고 했습니다.

김정훈 변호사는 만일 임대차가 성립했다고 보더라도 결론은 같다는 점도 함께 주장했습니다.

회사가 그 건물에서 사업을 해 왔으므로 상가건물 임대차보호법이 적용될 텐데, 이 법은 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 합니다. 회사는 차임을 한 번도 내지 않았으므로 준비서면 송달로 해지를 통보한다고 밝혀 두었습니다.

대전지방법원 천안지원은 2024년 10월 의뢰인에게 피고 개인은 첫째 건물을, 피고 두 회사는 각 둘째 건물을 인도하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하고 인도 부분은 가집행할 수 있다고 했습니다. 청구취지 그대로의 전부 승소입니다.

개인 피고와 회사 1곳은 소송에서 다투지 않아 자백간주에 의한 판결이 내려졌습니다.

반면 다툰 회사에 대해서는 계약서에 기간까지 보증금이나 차임 없이 무상으로 쓸 수 있다고 적혀 있고 서로 대가를 주고받았다고 볼 자료가 없으므로, 이름과 상관없이 대가 지급 의무가 없는 사용대차라고 보았습니다.

그리고 이 계약은 2023년 10월 기간 만료로 끝났으니 회사는 건물을 인도할 의무가 있다고 판단했습니다.

묵시적 승낙 주장도 받아들이지 않았습니다.

먼저 법원은 내용증명에 차임 제안 문구가 들어 있었던 사실은 인정했습니다.

그러나 민법 제529조에 따라 승낙 기간을 정하지 않은 청약은 상당한 기간 안에 승낙 통지가 없으면 효력을 잃고 회사가 승낙 통지를 하지 않은 사실에는 다툼이 없으므로 청약은 이미 효력을 잃었다고 보았습니다.

법원은 임대차 성립을 전제로 한 회사의 주장이 더 살필 필요 없이 이유 없다고 결론지었습니다.

적용 법조: 민법 제529조, 제609조, 제613조 제1항, 민사소송법 제150조 제3항, 제208조 제3항 제2호

무상으로 건물을 빌려 쓰던 개인 1명과 회사 2곳을 상대로 한 건물인도 청구가 1심에서 전부 받아들여졌습니다.

이 과정에서 김정훈 변호사는 내용증명의 실제 문구를 근거로 해지 통보의 효력을 다투는 주장을 막았고 차임을 한 푼도 내지 않은 사정과 민법 제529조로 묵시적 승낙 주장을 반박했습니다.

다만 차임 제안 뒤 상대방이 보증금이나 차임을 실제로 냈다면 임대차가 성립했다고 볼 여지가 생길 수 있어, 같은 무상 계약이라도 그 뒤의 주고받음에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.