권리금 계약금 1,000만 원 반환 청구 기각, 항소심 역전

의뢰인은 성남시 분당구의 한 점포를 소유자에게서 빌려 일반음식점을 운영해 왔습니다. 2023년 9월 의뢰인은 가게 안의 집기와 비품을 포함한 영업권을 권리금 4,300만 원에 넘기는 양도·양수 계약을 맺었고, 원고는 같은 날 계약금 1,000만 원을 보냈습니다.

잔금 3,300만 원은 2023년 10월에 치르고 그 전까지 원고가 건물 소유자와 임대차계약을 맺기로 했습니다.

계약서 제4조 제3항에는 양도인이 잔금일 전까지 소유자와 양수인 사이에 임대차계약이 체결되도록 최대한 노력하고 임대차계약이 정상적으로 체결되지 못하면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다는 조항이 있었습니다.

그런데 원고는 잔금일을 앞두고 공인중개사에게 현재 매출로는 계약할 수 없으니 계약금을 돌려달라는 문자를 여러 차례 보냈고 잔금일에 중개사무소에 오지 않았습니다. 소유자와의 임대차계약도 맺지 않았습니다.

임대차계약만 안 되면 계약금은 무조건 돌려줘야 할까요?

원고는 이유가 무엇이든 임대차계약이 체결되지 않은 것은 사실이므로 제4조 제3항에 따라 계약이 해제됐다고 주장했습니다. 매출자료를 늦게 받았고, 매출이 들은 것과 다르며, 간판을 달 수 없고 관리비가 따로 나온다는 사실을 계약 뒤에야 알았다는 이유도 들었습니다.

1심 법원은 조항에 임대인이 거절하는 경우로 한정한다는 문구가 없다며 의뢰인에게 1,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 판결에는 가집행 선고도 붙어 있었습니다.

1심부터 의뢰인을 대리한 김정훈 변호사는 답변서에서 원고가 권리금을 크게 깎은 뒤 계약했고, 잔금일 이틀 전에야 처음 매출자료를 요청했으며, 자료를 받은 뒤 다른 매장을 알아봐 달라고 했다고 주장했습니다.

같은 문구의 조항을 양수인 귀책 사안에 적용하지 않은 부산지방법원 2022가단320590 판결과 인천지방법원 2020가단242743 판결도 냈습니다. 그러나 1심 판결은 반대 결론이었고 소액사건이라 판결 이유도 짧았습니다.

계약서의 같은 조항은 어떻게 해석해야 할까요?

항소심에서 대리인은 처분문서는 문언뿐 아니라 약정의 동기와 경위, 목적, 당사자의 진정한 의사를 종합해 합리적으로 해석해야 한다는 대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결을 출발점으로 삼았습니다.

계약서 제4조 제1항은 양수인이 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 제2항은 불이행한 쪽에 위약금을 물리도록 정하고 있습니다.

그런데 제3항을 귀책사유와 상관없이 적용하면, 마음을 바꾼 양수인이 임대차계약만 거부해도 계약금을 고스란히 돌려받게 되어 앞의 두 조항이 쓸모없어진다고 주장했습니다. 임대료 인상이 20만 원 미만이면 양수인이 감수하도록 한 특약도 같은 이유로 의미를 잃는다고 짚었습니다.

또 '체결되지 못한' 경우란 임대인의 거절처럼 당사자 뜻과 무관한 사정으로 계약이 무산된 경우를 뜻하므로, 이 조항은 정지조건부 합의해제 약정으로 보아야 한다고 했습니다.

같은 문구를 이렇게 해석한 서울고등법원 2024. 1. 12. 선고 2022나2049497 판결, 인천지방법원 2016가단241736 판결과 그 항소심인 인천지방법원 2017나63446 판결을 함께 제출했습니다.

의뢰인이 기존과 같은 조건으로 임대차계약을 맺을 수 있게 준비해 두었다는 점은 공인중개사와 소유자의 통화 녹취록으로 소명했습니다.

서울중앙지방법원 제9-2민사부는 2025년 7월 "제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 소송 총비용은 원고가 부담한다."라고 판결했습니다.

법원은 계약서 제4조 제3항이 계약 당사자의 귀책사유 없이 임대차계약이 체결되지 않을 때 계약이 자동으로 해제되는 정지조건부 합의해제 약정이라고 보았습니다.

제4조가 해약금 해제, 채무불이행 해제, 임대차 미체결 해제를 항마다 요건과 효과를 달리 정했고, 특약 제3항은 제3항의 경우를 구체화한 것이라는 이유입니다. 귀책사유를 따지지 않으면 양수인은 잔금일 전까지 임대차계약을 맺지 않는 것만으로 계약에서 벗어날 수 있어 계약의 구속력이 약해진다고도 했습니다.

이어 매출액, 간판, 내부 공사, 관리비는 계약서에 적혀 있지 않고 계약의 중요 부분으로 볼 사정도 없으며, 관리비는 통상 차임과 따로 부과된다고 판단했습니다.

의뢰인이 공인중개사를 통해 기존과 같은 조건으로 임대차계약을 맺도록 준비한 점, 원고 말대로 의뢰인 잘못이었다면 제4조 제2항으로 해제하고 위약금까지 청구할 수 있었는데도 그러지 않은 점도 들었습니다.

결국 원고의 귀책사유 없이 임대차계약이 체결되지 않았다고 보기 어렵다는 결론이었습니다.

적용 법조: 민법 제741조, 제565조, 제147조 제1항

1심에서 계약금 1,000만 원과 연 12% 지연손해금을 물어야 했던 의뢰인은 항소심에서 청구 전부 기각 판결을 받았습니다.

김정훈 변호사는 '임대차계약이 체결되지 않았다'는 결과보다 '누구 때문에 체결되지 않았는가'가 쟁점이라는 점을 계약서의 구조와 같은 서식을 다룬 판례로 보여 주었습니다.

다만 양도인이 임대인과 조건을 제대로 조율하지 않았거나 임대인이 계약을 거절한 경우라면 판단은 달라질 수 있습니다.