전원주택 도로 지분 이전등기 승소, 분양자 24명 공동소송

분양 사업자들은 이천의 한 부지에 전원주택 45동을 지어 팔 계획이었지만 사업자금이 부족해 먼저 분양하고 나중에 짓는 선분양 후시공 방식을 택했습니다. 의뢰인들은 2019년 5월부터 2021년 4월경까지 차례로 분양계약을 맺었습니다.

이 계약은 주택을 지어 주는 도급계약과 건물 대지·도로 공유지분을 사는 매매계약이 섞인 형태였습니다. 건물 대지는 모두 의뢰인들 앞으로 이전등기가 끝났지만, 도로 공유지분은 끝까지 넘어오지 않았습니다.

대부분의 원고들은 분양대금을 모두 냈습니다. 그런데 단지 대부분의 주택이 완성되었거나 완성 직전인데도 사용승인을 받은 집은 두 세대뿐이었습니다.

하도급업체들은 공사대금을 받지 못했다며 사용승인에 필요한 서류를 내주지 않았고 입주예정일로부터 길게는 2년이 지났습니다. 의뢰인들은 2022년 여름 두 차례 내용증명을 보냈지만 주소가 불분명해 도달하지 않았고 휴대폰 메시지로 마지막 최고를 했지만 답이 없었습니다.

'단지 전체 준공 때 이전'이라고 적힌 도로 지분은 준공 전까지 받을 수 없을까요?

계약서에는 도로 등 공유지분은 사업부지 전체가 준공될 때 한꺼번에 이전한다고 적혀 있었습니다. 사업자들이 손을 놓은 이상 전체 준공은 언제 올지 알 수 없었습니다.

이 문구를 '준공되어야만 넘겨줄 의무가 생기는 조건'으로 보면 의뢰인들은 기약 없이 기다려야 했습니다.

김정훈 변호사는 먼저 이 문구가 조건이 아니라 이행 시기를 정한 불확정기한이라고 주장했습니다.

부관에 적힌 사실이 일어나지 않는 것이 확정된 때에도 채무를 이행해야 한다고 보는 것이 상당하면 불확정기한으로 본다는 대법원 2003다24215 판결, 불확정한 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기가 온다는 대법원 88다카10579 판결 등을 들었습니다.

특히 대법원 2017다205127 판결은 그 사실의 실현이 주로 채무자의 노력에 달려 있고 채권자가 영향을 줄 수 없다면 합리적인 기간 안에 사실이 일어나지 않을 때에도 이행기가 온다고 했습니다.

준공은 사업자들의 노력에 달린 일인데 2년 넘게 사용승인을 위한 노력이 없었으므로 이행기는 이미 지났다는 주장이었습니다.

계약서에 도로 번지가 없으면 어느 지분을 달라고 해야 할까요?

법원은 석명준비명령으로 도로 지분 약정이 무엇인지 밝히라고 했습니다. 김정훈 변호사는 분양계약서 1면의 '공유면적'이 도로 지분 약정이라고 정리했습니다.

공유면적이 빠진 계약은 다른 계약서들에 공통으로 쓰인 전용면적과 공유면적의 비율 3.4527 대 1로 계산했습니다.

도로는 각 주택을 쓰기 위한 것이라 집과 맞닿을 수밖에 없으므로, 맞닿은 지번의 도로 지분을 넘기기로 한 묵시적 합의가 있었다고도 주장했습니다.

한 필지에 여러 세대가 걸리는 곳은 원고들끼리 협의해 지분을 나눴고 도로 8개 필지 1,867㎡에 대한 지분표를 만들어 청구취지를 맞췄습니다.

분양계약 중 공사 부분만 해제할 수 있을까요?

사용승인 업무를 다른 업체에 맡기려면 공사도급계약을 끝내야 했지만 계약 전체가 해제되면 대지와 도로가 사업자에게 돌아갈 수 있었습니다.

김정훈 변호사는 법률행위가 가분적이고 나머지를 유지하려는 당사자의 가정적 의사가 있으면 일부 해제도 가능하다는 대법원 2002다21509 판결의 취지를 들었습니다.

전부 해제되면 건물만 원고들에게 남아 법정지상권 문제가 생긴다는 대법원 91다16631 판결도 함께 제시해, 도급 부분만 해제하는 것이 양쪽의 합리적 의사라고 주장했습니다.

같은 구조의 분양에서 공사도급 부분만 해제하고 토지 소유권은 수분양자에게 남긴 대전지방법원 공주지원 2021가단22922 판결도 냈습니다.

또한 두 사업자의 책임에 대해서는 동업 관계라면 상법 제57조 제1항에 따라 연대책임을 진다는 대법원 2016다40675 판결을 인용했습니다.

수원지방법원 여주지원은 2024년 8월 원고 23명에게 각자의 계약일자 매매를 원인으로 도로 8개 필지 중 해당 지분에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결했습니다.

원고 21명과 사업자들 사이의 전원주택 신축공사 도급계약 17건은 해제되었음을 확인했습니다.

피고들이 각서로 약속한 돈을 청구한 원고 1명에게는 피고들이 공동하여 80,000,000원(8,000만 원)과 지연손해금을 지급하라고 했습니다.

분양대금을 넘겨 냈거나 하도급대금 등을 대신 냈다며 구한 나머지 금전 청구는 증거가 부족하다며 받아들이지 않았습니다.

피고들이 공시송달로 기일통지를 받고 나오지 않아 판결 이유는 원고들의 청구원인을 별지로 붙여 간략히 적혔습니다.

적용 법조: 민사소송법 제208조 제3항 제3호, 민법 제544조, 제546조, 제568조 제1항

사업자가 잠적한 전원주택 단지에서 수분양자 24명은 약 2년의 소송 끝에 도로 지분을 이전받을 판결과 공사도급계약 해제 확인을 함께 받았습니다.

김정훈 변호사는 '전체 준공 때 이전'이라는 문구를 불확정기한으로 풀고 번지가 없는 계약서에서 지분을 계산해 특정했으며 대지와 도로는 지키면서 공사 부분만 끝내는 구조를 법원에 제시했습니다.

피고들이 출석하지 않아 공시송달로 진행된 1심 판결입니다.

다만 같은 분양계약이라도 계약서 문구, 대금 납부 내역, 공사 진행 정도에 따라 이행기나 일부 해제에 대한 판단은 달라질 수 있습니다.