매매대금 7,000만 원 반환 청구 기각, 대물변제 아파트 경매

2020년 10월 의뢰인은 상대방 소유 토지를 24억 원에 사기로 했습니다.

대금은 현금, 기존 채권과의 상계, 채권양도, 대출 채무 인수 등 여러 방법으로 치르기로 했고 그중 하나가 딸 명의 아파트를 1억 4,000만 원으로 보고 상대방에게 소유권을 넘기는 대물변제였습니다.

의뢰인은 상대방의 요청에 따라 이 아파트를 담보로 대출받아 둔 7,000만 원을 계약금으로 먼저 건넸습니다.

아파트에 관한 계약서에는 담보 융자금 7,000만 원은 상대방이 승계하고, 의뢰인은 약 1년간 무상으로 거주하되 그동안 '제세공과금 및 기타'는 의뢰인이 책임지며, 채무승계와 소유권 이전은 2020년 11월 말까지 마친다고 적었습니다.

의뢰인은 약속한 법무사 사무실에 등기필증과 인감증명서 등 등기 서류를 맡겨 두고 이전을 요청했습니다.

등기를 넘겨받을 사람이 미루는 사이 경매가 되면 누구 책임일까요?

상대방은 기한이 지나도 등기를 가져가지 않았습니다. 의뢰인은 딸에게 불이익이 생길까 봐 대출 원리금을 대신 내면서 2021년 초부터 여러 차례 문자로 채무자 변경과 이전을 요청했지만 상대방 측은 자금 사정을 이유로 사과만 했습니다.

결국 의뢰인이 2021년 9월 더는 대신 낼 수 없다고 알린 뒤 연체가 생기자, 근저당권자가 2021년 11월 임의경매를 신청했습니다. 감정가 137,000,000원인 아파트는 한 번 유찰된 끝에 2023년 1월 92,546,000원에 낙찰되었습니다.

상대방은 의뢰인이 대출이자를 내기로 해 놓고 내지 않아 경매가 됐다며 감정가에서 7,000만 원을 뺀 6,700만 원의 손해배상과 1년이 지난 뒤 거주한 기간의 차임 624만 원을 주위적으로 청구했습니다.

예비적으로는 경매 배당금에 대한 대상청구와, 의뢰인이 경매에서 임차인이 있는 것처럼 굴어 낙찰가가 낮아졌다는 불법행위 손해배상을 내세웠습니다.

김정훈 변호사는 먼저 특약의 '제세공과금 및 기타'는 소유 자체로 부과되는 관리비 같은 비용을 말할 뿐 대출 원리금이 아니라고 주장했습니다.

또한 의뢰인이 대신 낸 돈은 매달 약 70만 원으로 원금 비중이 더 컸고 이는 당시 같은 면적 월세 시세보다 높아 '무상' 거주라는 계약 문구와 맞지 않는다는 점을 짚었습니다.

상대방이 2021년 2월 "이자 4개월치 입금해 주세요"라는 문자에 사과로만 답했던 내역도 내세웠습니다.

등기 서류를 법무사 사무실에 맡겨 두었으면 할 일을 다 한 것일까요?

대리인은 의뢰인이 서류를 맡겨 두고 거듭 이전을 재촉한 이상 상대방이 받을 것을 받지 않은 채권자지체 상태였다고 다퉜습니다.

이를 뒷받침하기 위해 이행장소에 서류를 준비해 두고 수령을 최고하면 이행 제공을 다한 것이고 그 정도는 불성실한 상대방에게 구실을 주지 않도록 합리적으로 정해야 한다는 대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결을 인용했습니다.

원하면 언제든 새 인감증명서를 받아 줄 수 있었던 사정에서 유효기간이 지났다는 주장을 받아들이지 않은 서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2010949 판결도 함께 들었습니다.

대상청구에 대해서는 권리 자체를 다투기보다, 의뢰인이 대신 낸 원리금 구상금과 다른 소송에서 정해진 소송비용액 채권 11,211,180원으로 상계한다고 주장했습니다. 경매 방해 주장에는 상대방이 당시 문자로 "잘하셨어요"라고 답한 내역을 냈습니다.

인천지방법원은 2023년 12월 원고의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 기각하고 소송비용도 원고가 부담하라고 판결했습니다.

법원은 대출이자가 '제세공과금 및 기타'에 바로 포함된다고 보기 어렵고, 의뢰인이 낸 것은 이자가 아니라 원리금이며 정산을 계속 요구해 왔다고 보았습니다.

나아가 상대방은 서류를 제공받고도 기한까지 아무 조치를 하지 않았고 7,000만 원은 이미 계약금으로 받은 셈이어서 채무를 인수하고 등기를 마치는 것은 당연한 의무였다고 했습니다. 그 결과 상대방이 자금 사정만 고려해 이행을 미루는 바람에 경매가 생겼다고 판단했습니다.

차임 청구에 대해서는 '약 1년'이라는 기간이 정확하지 않고 해지 통고도 없었으며 의뢰인 역시 상대방에게 3년간 무상으로 건물을 임대해 준 사정이 있어 퇴거한 2022년 10월까지 무상 조건이 유지됐다고 보았습니다.

한편 대상청구는 배당금 14,238,842원에 대한 권리 자체는 인정했지만 구상금 6,308,383원과 소송비용액 11,211,180원을 합한 17,519,563원이 이를 넘어 상계로 소멸했다고 했습니다.

불법행위 주장도 상대방이 경매 취하를 바라며 함께 연락을 주고받은 점에 비추어 받아들이지 않았습니다.

적용 법조: 민법 제390조, 제401조, 제492조, 제741조, 제750조

대물변제로 넘기기로 한 아파트가 경매로 사라진 책임을 떠안을 뻔했던 의뢰인은 7,000만 원 청구에서 부담하는 금액 없이 1심을 마쳤습니다.

이 사건에서 김정훈 변호사는 계약서 문구와 문자 내역으로 등기를 미룬 쪽이 상대방이라는 점을 보여 주었고 대상청구처럼 권리 자체가 인정될 수 있는 청구는 상계로 막았습니다.

다만 같은 대물변제라도 계약서에 비용 부담을 어떻게 적었는지, 등기 서류를 실제로 제공했는지에 따라 판단은 달라질 수 있습니다.