입주권 컨설팅비 2억 9,000만 원 전액 반환 판결

이 사건은 특별공급 국민주택 입주권을 받게 해 주겠다는 말을 믿고 거액의 컨설팅 용역비를 지급하였으나 끝내 입주권을 얻지 못한 의뢰인이, 잠적한 상대방으로부터 지급액 전액을 되찾기 위해 제기한 약정금 반환 소송입니다.

의뢰인(원고)은 특정 개발사업 이주대책과 관련한 국민주택 입주권을 취득할 수 있다는 상대방(피고)의 제안을 받았습니다.

피고는 매도인이자 용역인의 지위에서 입주권 취득을 알선해 주는 대가로 컨설팅 용역비를 요구하였고 의뢰인은 2020년경 용역비 290,000,000원(2억 9,000만 원)에 계약을 체결하였습니다.

다만 의뢰인은 거액이 오가는 거래인 만큼 안전장치를 요구하였고 이에 피고는 확약서를 작성하여 교부하였습니다.

그 확약서에는 명의 변경과 특별분양 국민주택의 입주권이 발생되지 않았을 경우 매도인이자 용역인인 피고가 지급받은 290,000,000원(2억 9,000만 원)의 전액을 책임지고 반환한다는 내용이 명시되어 있었습니다.

이 확약서를 믿은 의뢰인은 계약금 1억 2,000만 원과 잔금 1억 7,000만 원을 순차로 지급하여 용역비 전액의 지급을 마쳤습니다.

그러나 계약일로부터 약 5년이 지나도록 입주권은 부여되지 않았습니다.

오히려 관련 공공기관은 의뢰인에게 공식 우편물을 보내 의뢰인이 특정 개발사업 이주대책에 따른 주택특별공급의 대상자가 아니라는 사실을 통지하였습니다.

애초에 약속된 입주권이 발생할 여지 자체가 없었습니다.

상황이 이렇게 되자 피고는 공공기관을 상대로 행정소송을 준비 중이라는 취지로 변명하였으나 아무런 이행 없이 이내 연락을 끊고 잠적하였습니다.

수억 원을 지급하고도 아무런 권리도 얻지 못한 의뢰인은 본 변호사를 찾아 법적 대응을 결단하였습니다.

확약서 한 장으로 지급한 돈 전액을 돌려받을 수 있을까요?

본 변호사는 피고가 스스로 작성하여 교부한 확약서에 가장 먼저 주목했습니다.

이 사건 계약은 컨설팅 용역계약의 외형을 갖추고 있었으나 그 실질적 목적은 특별분양 국민주택 입주권의 취득에 있었습니다.

확약서는 이러한 목적이 달성되지 않을 경우, 즉 입주권이 발생되지 않을 경우 지급액 전액을 반환하겠다는 당사자 사이의 약정입니다.

당사자가 임의로 정한 이러한 약정은 강행법규나 선량한 풍속에 반하지 않는 한 그 내용 그대로 효력을 가집니다.

본 변호사는 확약서의 '입주권 미발생 시 전액 반환' 문언이 곧 반환의무를 발동시키는 정지조건에 해당한다는 점을 명확히 하는 데 논증을 집중하였습니다.

반환의무를 발생시키는 조건이 실제로 성취되었을까요?

공공기관의 공식 통지로 조건의 성취 여부를 명백하게 입증했습니다.

본 변호사는 공공기관이 의뢰인에게 보낸 내용증명 우편물을 결정적 증거로 제출하였습니다.

그 우편물에는 의뢰인이 주택특별공급의 대상자가 아니라는 점이 공적으로 확인되어 있었으므로, 확약서상 '입주권이 발생되지 않았을 시'라는 정지조건이 성취되었음이 분명하였습니다.

조건이 성취된 이상 피고의 반환의무는 현실화되었습니다. 확약서 문언이 '전액'을 반환 대상으로 정하고 있으므로 반환 범위 또한 지급총액인 290,000,000원(2억 9,000만 원) 전부에 미쳤습니다.

본 변호사는 이처럼 확약서와 공공기관 통지를 결합하여 조건 성취와 반환의무의 발생·범위를 빈틈없이 구성하였습니다.

연락을 끊은 피고가 아무런 응소도 하지 않는 상황을 활용하여 신속한 판결을 이끌어내는 전략을 취하였습니다.

[적용 법조] 민법 제105조(임의규정), 민법 제147조(조건성취의 효과)

서울동부지방법원은 2025년 본 변호사의 청구를 전부 받아들여, 피고는 원고에게 290,000,000원(2억 9,000만 원)과 이에 대하여 2025년 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였습니다.

소송비용은 전부 피고가 부담하도록 하였고 금원 지급을 명한 부분에 대하여는 가집행을 할 수 있다고 판시하였습니다.

피고가 답변서를 제출하지 않고 변론기일에도 출석하지 않았으므로, 법원은 변론 없이 판결하는 무변론판결의 방식으로 원고의 주장을 그대로 인정하였습니다.

본 변호사는 판결 정본에 대한 집행문을 부여받아 잠적한 피고의 재산에 대한 강제집행 단계에까지 곧바로 진입하였습니다.

판결로써 권리를 확인받고 실제 회수를 위한 집행 절차의 문도 열었습니다.

이번 사건은 거액의 금전을 지급하고도 약속된 권리를 얻지 못한 채 상대방마저 잠적해 버린 자칫 회수가 어려워 보이는 국면에서 지급액 전액에 대한 반환 판결과 집행권원을 모두 확보한 사례입니다.

피고가 스스로 작성한 확약서의 '입주권 미발생 시 전액 반환' 조항과 그 조건 성취를 객관적으로 증명하는 공공기관의 공식 통지를 결합하여 반환의무의 발생을 다툼의 여지 없이 구성했습니다.

이 결합이 성패를 갈랐습니다.

상대방이 잠적하여 대응하지 않는 상황을 오히려 신속한 판결의 계기로 활용하고 판결 직후 집행문 부여까지 나아간 점 또한 결과를 실질적 회수로 잇는 데 결정적이었습니다.

의뢰인은 오랜 기간 마음에 큰 부담을 주었던 손실을 법적으로 회복할 근거를 얻어 비로소 무거운 짐을 내려놓을 수 있게 되었습니다.