공장 매매 잔금 미지급 손해배상, 4억 4,305만 원 인용

의뢰인 회사(원고)는 매수인인 피고의 요구에 맞춰 특화된 공장을 신축해 소유권을 이전하기로 하는 토지·공장 매매계약을 체결하였다가, 잔금 한 푼 받지 못한 채 계약이 무너지는 일을 겪었습니다.

피고는 계약금과 중도금 명목으로 780,000,000원(7억 8,000만 원)을 지급하였고 의뢰인 회사는 막대한 자금을 투입해 공장 신축을 이어갔습니다.

균열은 잔금 지급 시기가 다가오면서 시작되었습니다.

피고는 2024년 무렵부터 통화와 문자메시지로 "저는 어려울 것 같습니다"라며 대금 지급이 곤란하다는 뜻을 거듭 밝혔고 급기야 "준공서류 접수하지 마세요, 다 취소하겠습니다"라는 문자까지 보내며 계약 자체를 뒤엎으려 하였습니다.

수억 원의 공사비를 들인 공장이 완성 단계에 이르렀는데 잔금을 받을 길이 막히자 의뢰인 회사는 법적 대응을 결심하고 김정훈 변호사를 찾았습니다.

해지 합의 후 6개월 안에 제3자에게 팔지 못하면 합의는 어떻게 될까요?

매매계약이 합의서로 확정적으로 해제되었는지를 먼저 다투었습니다.

정지조건부 합의해지라면 조건 불성취로 무효가 되었는지가 쟁점이었습니다.

정지조건이란 장래 불확실한 사실에 법률행위의 효력 발생을 걸어 두는 조건입니다(민법 제147조 제1항).

피고는 합의서로 계약이 확정적으로 해제되었다고 항변하였으나, 김정훈 변호사는 피고가 자필로 서명한 확인서를 앞세웠습니다.

그 확인서에는 "매수인이 신축 공장을 매각해 780,000,000원을 회수해 가는 것을 전제로 해지하며, 6개월 이내에 회수해야 한다"는 문언이 있었습니다.

처분문서는 다툼이 있으면 문언·동기·목적과 진정한 의사를 종합해 합리적으로 해석한다는 법리(대법원 2024. 8. 1. 선고 2024다227699 판결 — 처분문서의 해석 기준)에 비추어, 위 문언은 '6개월 내 제3자 매각'을 조건으로 해지의 효력을 건 정지조건이었습니다.

피고 스스로 "회장님이 기간을 정하자고 해서 해준 건데"라는 문자를 보내 조건과 기한을 자인하고 있었습니다.

매수인이 잔금을 못 주겠다고 문자로 밝혔는데 최고서 없이도 계약을 해제할 수 있을까요.

피고의 이행거절을 원인으로 한 계약 해제가 적법한지가 두 번째 쟁점이었습니다.

피고는 이행제공과 최고가 없어 해제가 부적법하다고 항변하였습니다.

이에 김정훈 변호사는 상대방이 이행 의사가 없음을 명백히 표시한 경우 이행기 전이라도 이행제공이나 최고 없이 해제할 수 있다는 법리(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결)로 반박하였습니다.

또한 이행거절이 채무불이행으로 인정되려면 그 의사표시가 위법하다고 평가되어야 한다는 법리(대법원 2017. 9. 21. 선고 2017다229024 판결)도 함께 근거로 들었습니다.

피고가 통화와 문자로 대금 지급 의사가 없음을 거듭 표시한 이상 위법한 이행거절이었습니다.

세 번째로 손해배상책임의 성질을 다투었습니다.

피고가 자필로 작성한 이행확인서와 매매계약서에는 "계약 위반 시 설계비·건축비·계약금 등 일체를 배상한다"는 약정이 있었고 김정훈 변호사는 이를 손해배상액의 예정으로 보아(민법 제398조) 의뢰인 회사가 투입한 건축비 2,446,108,000원(약 24억 4,610만 원)의 지출 내역을 제출하였습니다.

[적용 법조] 민법 제398조(배상액의 예정), 민법 제544조(이행지체와 해제), 민법 제390조(채무불이행과 손해배상), 민법 제492조(상계)

의정부지방법원 고양지원 합의부는 2026년경 제1심에서 피고가 원고에게 443,054,000원(약 4억 4,305만 원)을 지급하라며 원고의 청구를 일부 받아들였습니다.

법원은 위 합의를 정지조건부 해지로 보아 기한 내 매도 불이행으로 무효가 되었다고 판단해 확정적 해제 항변을 배척하였습니다.

피고의 위법한 이행거절로 소장 부본 송달로써 계약이 적법하게 해제되었다고 보았습니다.

나아가 배상 약정을 손해배상액의 예정으로 인정하되, 계약해제로 원고가 공장 소유권이전의무를 면하는 점, 지체에도 공사를 계속해 손해가 확대된 측면 등을 참작하여, 인정 건축비의 예정액을 50퍼센트로 감액하였습니다.

여기에 피고가 자동채권으로 상계 의사를 표시한 기지급 대금 780,000,000원(7억 8,000만 원)을 공제하여 최종 인용액이 443,054,000원(약 4억 4,305만 원)으로 산정되었습니다.

법원은 이 금액에 대하여 소장 부본 송달 다음 날부터 선고일까지 연 6퍼센트, 그 다음 날부터 완제일까지 연 12퍼센트의 지연손해금을 명하고 소송비용은 각자 부담하며 위 부분은 가집행할 수 있다고 판단하였습니다.

이 사건에서는 4억 원이 넘는 손해배상 인용과 함께 합의서의 효력도 가려졌습니다.

매수인이 합의서 한 장을 들어 "계약은 이미 끝났다"고 방어하는 상황에서, 매수인 자신이 서명한 처분문서와 스스로 보낸 문자메시지를 근거로 그 합의가 조건 불성취로 무효가 된 정지조건부 해지에 불과함을 밝혀낸 것이 핵심입니다.

김정훈 변호사는 흩어진 확인서와 각서, 통화·문자 기록을 하나로 정리하여 매수인의 이행거절이 위법하고 매도인의 계약 해제가 적법함을 입증하였습니다.

비록 예정액 감액과 기지급금 상계로 인용액이 청구액에 미치지 못하였으나 잔금 한 푼 받지 못하고 맞춤형 공장만 떠안을 위기에 있던 의뢰인 회사는 투입한 건축비의 상당 부분을 배상받을 길을 확보했습니다.