- 분야
- 부동산·전세보증금
- 법원
- 수원지방법원 성남지원
- 결과
- 판결 · 449만 전액 인용
- 시기
- 2024년 6월
이사를 나간 뒤 임대인이 청소비와 도배비 등을 이유로 보증금 일부를 마음대로 떼고 돌려줬다면 그 돈을 다시 받을 수 있을까요?
김정훈 변호사가 임차인을 대리한 이 사건에서 수원지방법원 성남지원은 2024년 6월 공제된 보증금과 법정 한도를 넘겨 낸 월세를 합한 4,495,980원(약 449만 원)을 모두 지급하라며 청구를 전부 인용했습니다.
의뢰인(원고)은 서울의 한 주거용 오피스텔을 보증금 5,000만 원의 월세로 약 5년간 빌려 살았습니다. 계약을 끝내고 집을 비워 주자 임대인은 청소, 도배, 수전 교체 등이 필요하다며 3,082,480원을 빼고 46,917,520원만 돌려줬습니다.
이에 김정훈 변호사는 돌려받지 못한 보증금에 더해, 갱신 때마다 주택임대차보호법의 증액 한도를 넘겨 올린 월세 1,413,500원까지 함께 청구했습니다.
소액사건이었지만 법원은 청구취지 그대로 원금과 지연손해금을 인정하고 소송비용도 임대인이 부담하라고 판결했습니다.
사건의 개요
의뢰인은 2019년 1월 임대인과 보증금 5,000만 원, 월세 20만 원에 2년 임대차계약을 맺고 보증금을 모두 낸 뒤 입주했습니다. 계약서는 처음에만 썼습니다.
그 뒤로는 임대인이 자신이 가진 계약서에 새 기간과 월세를 고쳐 적어 문자로 보내는 방식으로 계약을 이어 갔습니다. 2021년 1월에는 같은 조건으로 1년을 연장했고, 2022년 1월에는 월세를 23만 원으로, 2023년 1월에는 6개월짜리 계약으로 30만 원으로, 2023년 7월에는 다시 32만 원으로 올렸습니다.
계약 해지를 통보하면 언제 계약이 끝나나요?
2023년 12월 의뢰인은 임대인에게 계약 해지를 알렸습니다. 임대인은 이미 묵시적으로 갱신되었다고 답했고 두 사람은 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 통지일부터 3개월이 지난 2024년 3월에 계약이 끝나는 것으로 정했습니다.
묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고 그 효력은 통지 후 3개월이 지나면 생깁니다. 의뢰인은 그보다 앞선 2024년 1월 집을 비우고 임대인에게 넘겨주었습니다.
문제는 그다음이었습니다. 집을 넘겨받은 임대인은 청소와 도배, 수전 교체 등이 필요하다며 그 비용을 보증금에서 빼겠다고 했고 2024년 3월 자기 계산대로 3,082,480원을 공제한 46,917,520원만 보냈습니다.
의뢰인은 문제 삼은 부분이 오래 살면서 자연스럽게 낡은 것이거나 처음 입주할 때와 다르지 않다고 항변했지만 소용이 없었습니다.
남은 돈이 300만 원 남짓이라 소송비용을 생각하면 실익이 크다고 하기 어려웠습니다. 그래도 의뢰인은 일방적인 공제를 그대로 넘길 수 없다며 소송을 결심했습니다.
김정훈 변호사의 조력 및 쟁점
김정훈 변호사는 먼저 계약이 어떻게 맺어지고 끝났는지를 증거로 정리했습니다. 처음 쓴 계약서와 임대인이 고쳐 보낸 갱신 계약서, 해지를 통보한 문자, 집을 넘겨준 날의 문자, 보증금 반환 이체 내역, 월세 이체 내역을 냈습니다.
보증금 5,000만 원이 모두 지급되었고 계약이 끝나 집도 넘겨주었는데, 임대인이 자의적인 계산으로 정한 금액을 뺐으니 남은 3,082,480원도 돌려줘야 한다고 주장했습니다.
의뢰인이 임대인에게 밝혔던 대로 문제 된 부분은 자연 마모이거나 입주 당시와 차이가 없다는 점도 소장에 담았습니다.
합의하고 올린 월세도 돌려받을 수 있을까요?
두 번째 쟁점은 월세였습니다. 김정훈 변호사는 5년간의 계약 경과를 정리하다가 갱신 때마다 올린 월세가 주택임대차보호법의 한도를 넘었다는 점을 짚었습니다.
같은 법 제7조는 차임 증액을 약정한 차임의 20분의 1 이내로 제한하고 증액 후 1년 안에는 다시 올리지 못하게 하며 제10조의2는 이를 넘겨 낸 차임의 반환을 청구할 수 있게 합니다.
이 기준으로 계산하면 2022년 1월에는 21만 원까지만 올릴 수 있었으므로 12개월 동안 매달 2만 원씩 24만 원을 더 냈습니다.
2023년 1월에는 220,500원이 한도였으므로 6개월 동안 매달 79,500원씩 477,000원이 초과분입니다. 2023년 7월 인상은 직전 인상 뒤 1년이 지나지 않아 허용되지 않으므로 7개월 동안 매달 99,500원씩 696,500원을 더 낸 것으로 보았습니다.
이렇게 나온 1,413,500원을 남은 보증금과 함께 청구했습니다.
법원의 판단
수원지방법원 성남지원은 2024년 6월 피고(임대인)가 원고에게 4,495,980원과 이에 대하여 소장 부본 송달 다음 날인 2024년 4월부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다.
소송비용은 피고가 부담하고 지급을 명한 부분은 가집행할 수 있다고 했습니다. 청구취지란에는 '주문과 같다'고 적혀 있어 청구한 금액과 이율이 그대로 받아들여졌습니다.
소액사건이어서 판결서에는 이유가 적히지 않았습니다. 항목별 판단은 판결문에 나오지 않지만 주문의 금액은 남은 보증금 3,082,480원과 초과 월세 1,413,500원을 더한 청구액과 정확히 같습니다.
적용 법조: 주택임대차보호법 제6조의2, 제7조, 제10조의2, 민법 제654조, 제615조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항, 소액사건심판법 제11조의2 제3항
판결문·결정서
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결론
의뢰인은 임대인이 일방적으로 뺀 보증금 3,082,480원과 한도를 넘겨 낸 월세 1,413,500원을 합한 4,495,980원 전부에 대해 지급 판결을 받았고 소송비용도 임대인이 부담하게 되었습니다.
김정훈 변호사는 공제된 보증금만 다투지 않고 5년간의 계약 경과를 처음부터 맞춰 보아 초과 월세까지 청구에 넣었습니다.
이 판결은 이유가 생략된 소액사건 1심 판결입니다.
원상회복 비용을 얼마나 공제할 수 있는지는 입주 당시 상태와 거주 기간, 훼손의 원인에 따라 달라지고 월세 인상분 반환도 인상이 어떤 방식으로 이루어졌는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
김정훈 변호사의 소회
본 변호사는 300만 원 남짓한 돈 때문에 소송까지 하느냐는 말이 나올 수 있는 사건이라고 생각했습니다.
그러나 의뢰인에게는 금액보다 임대인이 정한 계산을 그대로 받아들여야 하느냐가 더 큰 문제였습니다.
보증금 공제 다툼을 맡으면 공제 항목만 보지 않고 계약서와 갱신 기록, 월세 이체 내역을 처음부터 다시 펼쳐 봅니다. 이 사건에서도 그렇게 해서 보증금 외에 141만 원이 넘는 초과 월세를 찾아냈습니다.
따라서 계약을 여러 번 갱신했다면 그때마다 오른 월세가 법정 한도 안이었는지 한 번쯤 확인해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
집주인이 청소비나 도배비를 보증금에서 마음대로 빼도 되나요?
임차인은 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려놓을 의무가 있지만 일반적으로 통상의 사용으로 생긴 자연스러운 마모까지 책임지는 것은 아닙니다.
이 사건에서 의뢰인은 자연 마모이거나 입주 당시와 차이가 없다고 다퉜고 법원은 임대인이 공제한 3,082,480원 전부를 지급하라고 판결했습니다.
합의해서 올린 월세도 돌려받을 수 있나요?
주택임대차보호법은 차임 증액을 약정한 차임의 20분의 1 이내로 제한하고 증액 후 1년 안의 재증액을 막으며 이를 넘겨 낸 차임은 반환을 청구할 수 있다고 정합니다.
다만 계약 기간 중의 증액인지, 기간이 끝난 뒤 새로 계약하며 정한 것인지에 따라 적용이 달라질 수 있어 계약 경과를 따져 봐야 합니다. 이 사건에서는 세 차례 인상분 1,413,500원이 청구액 그대로 인정되었습니다.
몇백만 원의 보증금도 소송할 실익이 있나요?
소액사건은 절차가 비교적 간단하고 이기면 소송비용을 상대방이 부담하라는 판결을 받을 수 있습니다. 이 사건에서도 소송비용은 임대인이 부담하라는 판결이 나왔습니다.
다만 소송비용에 넣을 수 있는 변호사 보수에는 기준이 있어 실제로 쓴 비용을 모두 돌려받는 것은 아닙니다.
판결에 붙은 연 12%는 무엇인가요?
금전 지급을 명하는 판결에서는 원칙적으로 소장 부본이 송달된 다음 날부터 법정이율에 따른 지연손해금이 붙고 현재 그 이율은 연 12%입니다.
이 사건에서도 2024년 4월부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산한 지연손해금이 함께 인정되었습니다.
결과는 판결문·결정서로 확인한 사례이며, 사안마다 다를 수 있습니다.
