경매개시결정 이의 1심 뒤집어, 땅 팔면 갚겠다던 빚

의뢰인은 2011년경 상대방에게 돈을 빌려주었습니다. 의뢰인 측 주장에 따르면 상대방은 일부만 갚은 채 남은 돈을 미뤘고, 의뢰인이 수년간 독촉하자 상대방은 자신이 사 둔 토지 지분을 팔아 빠른 시일 안에 갚겠다고 했습니다.

그 담보로 2017년 1월 공정증서를 작성하고 그 토지 지분에 근저당권을 설정했습니다. 공정증서에는 토지를 매도하거나 수용되어 보상금을 받으면 그 대금에서 우선 변제한다고 적었습니다.

당시 그 일대에 개발 계획이 거론되고 있었기 때문에 곧 팔리거나 수용될 것으로 보고 이자도 따로 정하지 않았다는 것이 의뢰인의 설명이었습니다.

그 뒤 3년이 넘도록 토지는 팔리지도, 수용되지도 않았습니다. 2020년 2월에는 상대방이 토지를 둘로 나눠 도로에 닿지 않는 맹지 쪽으로 근저당권을 옮겨 달라는 동의서를 보내왔습니다.

의뢰인은 2020년 5월 임의경매를 신청했고 법원은 경매개시결정을 했습니다.

땅을 팔아야 갚기로 했다면 팔지 않는 한 변제기가 오지 않을까요?

상대방은 토지가 아직 매도되거나 수용되지 않았으니 이행기가 도래하지 않았다며 이의신청을 했습니다. 수원지방법원 안양지원은 2020년 10월 이 약정을 '불확정기한', 즉 언제 올지 모르는 사실을 변제 시기로 정한 것으로 보았습니다.

아울러 토지가 매도되거나 수용되었다는 자료가 없고 그 밖의 주장도 소명자료가 없다며 이행기 전에 한 경매신청은 부적법하다고 판단했습니다.

이대로라면 상대방이 땅을 팔지 않는 한 의뢰인은 언제까지고 돈을 받을 수 없는 처지였습니다.

김정훈 변호사는 1심이 이 약정을 불확정기한으로 본 점은 맞지만 불확정기한이 언제 도래하는지에 관한 법리를 잘못 적용했다고 보고 즉시항고를 제기했습니다.

불확정한 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능해진 때에도 이행기한이 도래한다는 대법원 1989. 6. 27. 선고 88다카10579 판결을 들었습니다.

또한 스폰서 영입이나 사업권 양도 때 출자금을 돌려주기로 한 약정을 정지조건이 아닌 불확정기한으로 본 대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다16643 판결도 인용했습니다.

핵심은 대법원 2018. 4. 24. 선고 2017다205127 판결이었습니다. 부관으로 정한 사실의 실현이 주로 채무자의 성의나 노력에 달려 있고 채권자가 영향을 줄 수 없다면, 합리적인 기간 안에 그 사실이 생기지 않을 때에도 이행기한이 도래한다는 판결입니다.

채무자가 일부러 땅을 팔지 않으면 어떻게 다툴 수 있나요?

이 사건의 매도 약정이 바로 그런 경우였습니다. 땅을 팔지 말지는 소유자인 상대방이 정하는 일이고, 채권자인 의뢰인은 어떻게 할 방법이 없었습니다.

대리인은 공정증서를 쓴 뒤 경매신청까지 3년 넘게 상대방이 매도를 위해 아무 노력도 하지 않았다고 주장했습니다. 같은 기간 그 일대에서 지분 거래가 여러 차례 있었다는 실거래 내역, 개발 계획 관련 자료, 통화 녹취록을 새로 소명자료로 냈습니다.

또한 상대방이 보낸 토지분할 동의서도 들었습니다. 정상적으로 팔아 갚으려는 것이 아니라 근저당권을 맹지로 몰아 담보 가치를 줄이려는 뜻이었다는 주장입니다.

개발 계획이 진척되지 않아 수용될 가능성도 희박하다고 덧붙였습니다.

수원지방법원 제6민사부는 2021년 5월 1심 결정을 취소하고 상대방의 경매개시결정에 대한 이의신청을 기각했습니다.

소송총비용은 상대방이 부담하도록 했습니다. 의뢰인이 낸 항고취지 그대로입니다.

법원은 대법원 2009다16643, 2017다205127 판결 등을 참조해 매매나 수용 때 변제한다는 부관은 정지조건이라기보다 토지가 팔리거나 수용될 것을 전제로 상대방의 자금 융통이 가능해질 때까지 변제기를 미뤄 준 불확정기한이라고 보았습니다.

따라서 그 사실이 생긴 때는 물론 합리적인 기간 안에 생기지 않은 때에도 이행기가 도래한다고 했습니다.

이어 이행기가 이미 도래했다고 판단하며 세 가지를 들었습니다.

첫째, 토지 매도는 결국 소유자인 상대방의 성의나 노력에 달린 일입니다.

둘째, 토지에는 이 사건 채무 3억 3,000만 원을 담보하는 근저당권 외에 채권최고액 1억 3,000만 원의 근저당권이 따로 있고 감정가는 4억 2,000만 원을 조금 넘어 매도에 장애가 있기는 했습니다.

그래도 매수인이 근저당 채무를 인수하는 조건으로 충분히 매도를 시도할 수 있었다고 보았습니다.

셋째, 상대방은 2020년 2월경 토지를 나눠 맹지 부분에 근저당권을 옮긴 뒤 나머지를 팔 계획만 세웠을 뿐, 공정증서 작성 뒤 3년이 지나 경매가 신청될 때까지 달리 처분하려고 노력한 사정이 보이지 않았습니다.

법원은 경매개시결정이 적법하다고 결론지었습니다.

적용 법조: 민사집행법 제86조, 제268조

1심에서 경매개시결정이 취소되었던 의뢰인은 항고심에서 그 결정을 뒤집었습니다.

김정훈 변호사는 '팔면 갚는다'는 약속의 성격을 불확정기한으로 정리한 1심의 틀은 그대로 두고 그 기한이 이미 도래했다는 점을 대법원 판례와 거래 자료로 보여 주는 데 힘을 모았습니다.

이 결정으로 경매절차가 다시 진행되었고 의뢰인은 빌려준 돈 전액을 집행할 수 있었습니다.

다만 변제기가 도래했는지는 약정의 경위, 지난 기간, 채무자가 실제로 매도하려 애썼는지에 따라 달리 판단될 수 있습니다.